越来越多的国家开始限制外国买家购房,韩国也在8月26日正式实施针对外国人购房的新规。
该规则不仅设立了“外国人土地交易许可区” ,还要求外国购房者必须事先获得地方政府批准,并在获批后四个月内入住,购房后还需实际居住至少两年。
亚洲房产科技集团居外IQI联合创始人兼首席执行官卡希夫·安萨里(Kashif Ansari)表示,预计在韩国新政策实施后,外国人离岸购房的情况在明年可能降至近乎为零。
他建议,若买家计划迁往已实施外国人购房税或购房限制的国家,最好在抵达并成为当地居民后再考虑购房,或者买家也可以考虑替代市场进行投资。
他还表示,新政策将释放显著的潜在需求:“国际买家咨询量已明显增加,尤其来自亚洲等地。我们预计待新规正式生效、更多大型项目进入市场后,咨询量将进一步攀升。”
“供应也在迅速增长以满足需求。仅在利雅得,市场上就有约5万套房源。”
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你梦想过一千零一夜的场景吗?
沙特阿拉伯明年将正式允许外国人购房。根据居外IQI集团近期发布,由中国以及沙特阿拉伯媒体报道的预测,中国内地和中国香港的买家会是沙特房产主要的国外买家。
他们是隔壁迪拜的房产的积极的买家,开放的沙特会是他们在中东购房投资的新目标。
那么,沙特住宅长怎么样?在沙特居住会是什么样的体验?有哪些项目可以让人了解一下今天的沙特住宅?沙特的房产投资前景如何?
中文用户可以从居外网上的沙特房源页面了解一二。这个页面汇集了沙特多个地区的优质房产,从利雅得的都市公寓到塔布克Ummluj的海滨别墅,展示了沙特住宅的多样性和魅力。
我将结合这些房源和我们的市场洞察,为买家一一剖析。
沙特住宅:一千零一夜的现代奢华版
沙特的住宅设计深受阿拉伯文化和沙漠环境影响,强调隐私、家庭团聚和可持续性。
不同于常见的紧凑型高层公寓或迪拜的闪耀摩天大楼,沙特房子往往采用“内向型”布局:外部简朴厚实,以阻挡风沙和保护隐私;内部则华丽舒适,像宫殿般融入了几何图案、拱门和中性色调装饰。
许多房产灵感来源于沙漠绿洲或珊瑚礁,建筑线条流动有机,避免生硬直线,营造出诗意而异域的氛围。
从居外网的房源看,典型沙特住宅包括公寓和独栋别墅。
公寓如利雅得的2卧3卫单位(房源代号:76820249, 建筑面积181-282平方米),往往位于高端社区,配备开放式厨房、宽大露台和内置衣柜,注重自然光和通风。
别墅则更显气派,例如Ummluj的3卧4卫独栋别墅(房源代号:76688535, 面积307-819平方米),设有私人庭院、游泳池和Majlis(阿拉伯式休闲区,是一个半开放的露台,装饰低矮沙发、地毯和靠垫,供亲友闲聊,完美体现阿拉伯好客文化)。
这些设计让房子看起来新奇而漂亮,充满一千零一夜的异国情调,却配备现代家电和智能系统,适合追求高端生活的中国买家。
红海的“三亚”
居住在沙特,会是一种融合传统与现代的独特体验。想象一下,早晨在露台上品阿拉伯咖啡,眺望红海或城市天际线;下午参加社区水上活动,如潜水或皮划艇;晚上与家人聚在Majlis区享用中东美食。
沙特的生活节奏较慢,注重家庭和隐私,许多房产有性别分离的健身房和桑拿,尊重伊斯兰习俗,但不影响便利。
高端社区如Ummluj的项目,提供私人海滩俱乐部、游艇码头和精品零售,类似于中国三亚的亚龙湾,但多了一层阿拉伯神秘感:清澈的红海水域、珊瑚礁景观,以及沙漠绿洲般的庭院设计。
对外国买家来说,这种体验新鲜而吸引人。沙特的基础设施快速发展,利雅得和吉达有国际机场,便于往返中国;社区安全、医疗先进,且无个人所得税,生活成本相对亲民。
居外网上的房源显示,许多物业位于沿海或城市边缘,远离喧嚣,却交通便利——例如Ummluj的别墅,距离吉达仅1-2小时车程。
整体而言,沙特居住像住进“中东版三亚”:阳光、海滩、奢华,却融入文化深度,适合度假自住或家庭移民。
沙特房产投资前景:高回报与政策红利
沙特房产市场前景乐观,尤其对外国买家。居外IQI预测,随着2026年新法实施,外国人可在指定区域(如利雅得、吉达)直接购房,个人限一套自住,企业可多购。
这将推动市场增长,2025年房价已涨5-8%,租金回报率达5-10%,高于迪拜的4-7%。居外网房源显示,Ummluj项目受益“愿景2030”的巨额投资(如The Red Sea Global),增值潜力大;利雅得公寓则稳定出租,针对旅游业爆发。
对中国买家,好处显而易见:资产多元化、避险中东市场;买房送长期居留签证;税收优惠和直航便利。
相比迪拜,沙特房价更低(平均低20-30%),却奢华类似。更有沙特政府“愿景2030”计划的支持,向外国买家开放的楼市,相信会长期看好。
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根据全国房地产经纪人协会(NAR)最新报告,在过去一年,中国买家再度成为美国住宅房地产市场最大宗的外国投资者,无论购屋总金额或购屋数量皆居首位。
其中,加州是中国买家最青睐的地区,占总购买量的36%。
全球房产科技集团居外IQI联合创始人兼首席执行官卡希夫·安萨里(Kashif Ansari)表示:“中国买家比其他任何外国投资者更倾向全现金支付。”
他指出,美国房地产堪称全球房地产行业的“美元”,类似于房地产的储备货币,加上报酬率稳定、收益率相对较高、流动性好且监管制度健全,对中国人来说依然是安全的房产投资地。
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美国房地产市场传统上最为活跃的交易周期如今却异常冷清。根据美国人口普查局最新发布的数据,美国新建单户住宅销售持续放缓,市场库存与供应量持续攀升,房价呈现下行趋势。
对于未来的房价趋势,全球房产集团居外IQI联合创始人兼首席执行官卡希夫·安萨里(Kashif Ansari)称,美国有些楼市可能进一步降价。
“目前市场上20%左右的房源降价,卖家需紧跟市场趋势,避免房源长时间滞留。”
他建议,对买家而言,尽管2025年抵押贷款利率预计将维持在6.5%-6.7%的高位,但推迟入市可能错失当前库存充裕的有利时机,卖家可以重点关注库存增长显著的地区以及挂牌超过60天的房源。
此外,他特别提到海外投资者的机会:“当前市场竞争减弱、库存增加,为国际买家创造了有利的谈判空间,尤其是在价格回调的市场。建议优先选择租金回报稳定的物业,以对冲高利率带来的资金成本压力。”
“尽管等待更大降价的策略具有一定吸引力,但考虑到房价预计将维持1.3%-2%的温和增长,叠加经济不确定性,建议在库存充足的市场尽早行动,以锁定更优回报。”
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居外IQI集团日前发布数据显示,2024年,马来西亚迎来中国资本热潮,总计310亿令吉的投资流入,创下自2015年以来最高纪录。
这份报告在马来西亚引发了广泛关注,获得多家主流媒体的报道。
创纪录的中国资本流入
2024年,中国对马来西亚的投资高达RM310亿,是2023年的两倍多,彰显了马来西亚作为全球投资热点的吸引力。
重大项目包括河北新武安投资RM81.2亿的钢厂、西藏亿纬(EVE能源)RM18亿的电池生产项目,以及京兴纸业10亿令吉的交易。
金属行业因钢厂项目领跑,能源、金融和技术领域分别吸引了RM34亿、RM7亿和超过RM4亿的投资。
展望2025年,我们预计中国投资将至少达到RM300亿,电池和太阳能组件制造有望占据更大份额。
这份报告发布后,马来西亚媒体广泛报道了这一投资热潮。例如,《马来西亚前锋报》详细分析了310亿令吉投资的行业分布,强调金属和能源领域的强劲表现。
《星洲日报》则聚焦于投资对就业和经济发展的深远影响,指出其对柔佛等地区的基础设施建设至关重要。
投资的经济乘数效应
外国直接投资(FDI)不仅带来资金,还创造就业、打造生产设施并转移技术。
以东海岸铁路(ECRL)为例,中国交通建设公司管理该项目,但雇用了超过1.6万名马来西亚工人,40%的土木工程由本地承包商完成。
项目竣工后,预计将推动马来西亚GDP增长3.8%,可能创造逾9万个就业岗位。2024年,马来西亚5.1%的GDP增长已为私营部门新增约12.7万个职位。
《南洋商报》在其报道中特别提到ECRL的本地化效益,称其为“中马合作典范”,并预测其GDP增长效应将进一步刺激区域经济发展。
财经网站《The Edge Malaysia》也分析了投资对私营部门就业的推动作用,强调其对中小企业的间接利好。
柔佛-新加坡特别经济区:投资新焦点
马来西亚柔佛州已成为工业和物流项目的热土,2024年外国投资同比增长七倍,柔佛-新加坡特别经济区(JS-SEZ)功不可没。
中国制造商对该区域表现出了浓厚兴趣,他们频繁地咨询有关税收优惠、适合其行业发展的区域以及跨境物流效率等问题。
相比之下,吉隆坡定位为城市交通与技术中心,雪兰莪则凭借能源基础设施支撑其制造业基础。
JS-SEZ的成功得益于其与新加坡的紧密连接和成本优势,为投资者提供了独特机遇。
马来西亚媒体对JS-SEZ的报道尤为热烈。《新海峡时报》刊文称柔佛的七倍投资增长为“区域经济奇迹”,并援引居外IQI的数据,强调中国企业在税收优惠和物流效率方面的关注。
《马来西亚前锋报》则深入探讨了JS-SEZ对制造业的吸引力,预测其将成为2025年中国投资的重点区域。
新工业总体规划引领未来
马来西亚新工业总体规划(NIMP 2030)聚焦高价值制造业和绿色增长,通过大幅税收减免、便捷审批和清晰的行业蓝图,吸引了全球投资者的目光。
《马来邮报》报道了NIMP对绿色产业的推动作用,引用居外IQI的预测,认为2025年中国投资将向可再生能源倾斜。
财经杂志《Focus Malaysia》则将NIMP的税收激励与投资热潮联系起来,称其为“吸引外资的磁石”。
房地产市场:投资热潮的助推器
中国资本的涌入正在重塑马来西亚的房地产市场,尤其是工业和物流物业。
新钢厂和电池设施推动了对大规模工业用地的需求,电子商务的16%交易额增长(2024年达RM1,395.5亿)以及数据中心投资(2025年承诺RM570亿)进一步刺激了商业物业市场。
NIMP对绿色认证建筑的推动也将提升工业园区和可持续商业物业的需求。柔佛特别经济区、大吉隆坡和雪兰莪的房地产市场均将从中受益。
房地产领域的媒体报道同样热烈。《PropertyGuru Malaysia》指出,居外IQI的报告突显了工业物业需求的激增,并预测柔佛将成为2025年房地产投资的热点。
《星报》则强调了数据中心投资对商业地产的推动作用,称其为“马来西亚房地产市场的新引擎”。
为什么选择马来西亚?
马来西亚的战略位置、东盟成员身份以及邻近中国等经济大国的优势,使其成为投资首选地。
虽然2024年中国领跑FDI流量,但新加坡在累计投资总额上位居榜首,美国也是前三大投资来源国。
建筑业占中国资本的52%,反映了对工厂、运输和物流中心的强劲投资,而FDI占48%,显示出投资的多样性与深度。
媒体热议与市场信心
居外IQI的这份报告在马来西亚引发了广泛反响,主流媒体如《马来西亚前锋报》、《星洲日报》、《南洋商报》、《新海峡时报》和《The Edge Malaysia》等均进行了深度报道。
这些媒体一致认可中国投资对马来西亚经济的推动作用,特别是在就业、基础设施和房地产领域的贡献。
《Focus Malaysia》评论道:“居外IQI的数据为投资者提供了清晰的路线图,显示马来西亚如何在全球经济不确定性中脱颖而出。”
此外,报告的独家数据还被《马来邮报》和《PropertyGuru Malaysia》引用,用于分析区域经济趋势,增强了市场对中国投资持续增长的信心。
展望2025
迈向2025年,马来西亚经济前景光明。柔佛-新加坡特别经济区、NIMP 2030和政府激励措施将继续吸引中国投资者,尤其是在可再生能源和先进电子领域。
居外IQI凭借覆盖30个国家的全球网络和IQI Atlas等数据工具,助力投资者精准把握市场机遇。选择马来西亚,携手居外IQI,您将在亚洲最具活力的经济体中实现财富增长。
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马来西亚住宅租金在今年首季普遍保持稳定,大马人民在租金方面获得一定程序的“喘息空间”,但有一个州属仍是全马租金最高的,其中可负担性公寓的平均租金比全国同类公寓高出约8%。
根据居外IQI的分析结果显示,基于每季超过4,500个租赁交易的数据得出。
居外IQI在分析中,将国内公寓类型分为四大类,分别是租金价位不超过RM2,500的可负担型公寓、介于RM2,501至RM5,000的中端公寓、介于RM5,001至RM7,500的高级公寓,以及租金RM7,501以上的豪华公寓。
阅读全文- 《中国报》、《KLSE》
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2025年,全球财富流动正以空前的规模重塑投资格局。根据全球投资移民权威机构恒理环球(Henley & Partners)发布的《2025年全球财富移民报告》,今年预计有142,000名百万富翁跨境迁移,带动数百亿美元的资本转移,创下历史新高。
比较发现,作为全球领先的房产投资服务平台,居外IQI的合作伙伴网络与恒理环球的财富净流入地榜单高度契合,这彰显了财富流向与房产投资的紧密关联。
这一趋势为投资者和机构打开了新的机遇之门,即将于2025年10月在吉隆坡举办的居外IQI国际峰会,就将成为把握这些机遇的场合。
财富流向与房产投资的交汇
恒理环球的报告揭示了2025年百万富翁净流入的前20个国家/地区,这些目的地以其经济活力、税收优势和居留投资项目吸引着全球高净值人士。以下柱状图清晰呈现了这一趋势:
图表说明:深蓝色柱子表示居外IQI有合作伙伴的国家/地区,浅灰色表示无合作伙伴。数据来源:恒理环球《2025年全球财富移民报告》
榜单显示,阿联酋以9,800名百万富翁净流入和630亿美元的财富转移领跑全球,美国以7,500名和437亿美元紧随其后,意大利以3,600名和207亿美元位列第三。
居外IQI的合作伙伴网络覆盖了榜单中的13个国家/地区,包括阿联酋、意大利、沙特阿拉伯、新加坡、葡萄牙、希腊、加拿大、澳大利亚、香港、日本、马耳他、泰国和塞浦路斯。
这种高度重叠并非巧合,而是居外IQI对全球财富流向敏锐洞察的体现。
高净值人士的迁移往往伴随着房产投资的刚性需求。无论是为了获取居留权、实现资产增值,还是追求更优质的生活方式,房地产始终是财富配置的核心。
阿联酋的黄金签证、葡萄牙和希腊的居留投资项目、泰国的长期居留计划等,直接点燃了当地房产市场的热潮。
居外IQI的合作伙伴深耕这些市场,提供从房产甄选到居留申请的全链条服务,精准对接财富迁移的需求。
居外IQI国际峰会:财富与房产的交汇舞台
为助力投资者和机构抓住这一机遇,居外IQI将于2025年10月28日至31日在吉隆坡举办国际峰会。
这场为期四天的活动将在Connexion会议与活动中心及居外IQI全球总部Millerz Square举行,汇聚来自上述20个国家/地区的房地产开发商、投资者和行业专家,共同探讨财富迁移与房产投资的融合机遇。
这次峰会,可以说是2025年全球财富与房产的交汇点。 对于希望利用财富迁移的风口的人士,这场峰会是一次不容错过的机遇。
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亚洲房产科技集团居外IQI认为,销售及服务税(SST)扩大征税范围,不会对房地产市场造成显著干扰或直接成本,但提醒民众一些间接费用或交易细节或会被征税。
居外IQI联合创始人兼首席执行官卡希夫·安萨里(Kashif Ansari)指出,SST大致上不会对住宅房产交易和租赁房产带来直接成本。
“住宅销售和出租房仍是零税率,完全豁免于8%的SST。”
对于一些房屋相关的间接费用,如维修或维护费用,以及房地产中介续租佣金也在SST扩征范围内,他建议租户通过选择全包服务费的单位,或协商锁定成本的租赁条款来降低这些成本。
整体而言,卡希夫·安萨里认为,市场对地段优越与高品质住宅的需求将持续存在,而影响购买决策的是利率、新基建项目和收入水平等因素,而非SST的调整。
“租房的潜在需求仍旧强劲,特别是市中心。因此住宅市场料保持增长轨迹,影响程度有限。”
“我们目前对这些措施保持谨慎乐观态度,因这些措施能保障房产买家和租客,同时为未来可负担房屋提供资金,协助更多家庭实现买房梦想。”
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这几天,来自伊朗德黑兰的社交媒体照片与视频显示:数百万伊朗人正为了自身安全而逃离这座首都。
作为全球房产从业者,我们关注跨境人员流动。对伊朗人来说,他们现在还能去哪里?如果他们手上只有伊朗护照,有哪些国家可以说走就走随时入境?而那些提前做了身份规划的人,又能如何应对这场可能到来的危机?
伊朗护照的现实
在全球护照排名中,伊朗一直处于靠后的位置。2025年最新数据显示,Henley & Partners将伊朗护照排在第95位,允许免签或落地签的国家大约42个;而另一个平台Visa List的排名则更悲观,仅列出17个可免签国家,把伊朗放在第142位。
可见,伊朗护照的旅行自由度非常低。尤其是在当前政治局势下,139个以上的国家和地区都需要提前申请签证,而伊朗护照的签证通过率本身就不高。
根据公开资料,我们整理了一份伊朗免签国家列表。这些国家虽然免签政策还在执行,但能否真的成为“避难地”,还需结合地理、政治、文化等因素综合判断。
国家免签/落地签类型最长停留时间备注亚美尼亚免签90天陆路便利,邻国格鲁吉亚免签45天文化接近伊拉克落地签 / e-Visa30天实际操作中可免签入境哈萨克斯坦免签14天需不在180天内重复入境马来西亚免签14天可用于短期过境或中转密克罗尼西亚免签30天太平洋岛国,交通困难土耳其免签90天最重要的邻国避难选项多米尼克免签21天加勒比国家
黄金签证
这几年,我们接触过越来越多来自伊朗的客户,很多人在2020年之后,就陆续开始申请第二身份或者欧洲黄金签证。对他们来说,早做准备,是对家庭最基本的责任。
目前来看,土耳其仍是最受欢迎的目的地。只需在当地投资一套价值40万美元的房产,就可以申请入籍,成本低、审理快,加上地理接近、语言文化相通,自然吸引了不少人。
除此之外,葡萄牙、希腊等国家的黄金签证项目也有不少伊朗客户在办理。虽然这些项目不能直接拿护照,但拿到居留卡之后,可以自由进出申根区,这对有孩子在欧洲读书、需要进行财产配置的家庭来说,是个很好的选择。
至于多米尼克、圣基茨这些加勒比国家,虽然地理位置偏远,但24万美元左右就能直接拿护照,免签国多,对一些追求全球流动性的人来说依然有吸引力。在伊朗,上述各种途径都有人申请。
如果真的爆发难民潮,谁会接纳伊朗人?
如果局势进一步恶化,哪一个国家最有可能成为伊朗人的主要目的地?我们认为,没有任何一个国家比土耳其更具现实可能性。
两国之间有超过500公里的陆地边境,口岸如巴扎尔甘-古尔布拉克是全天候开放的,平时货运、旅游车辆频繁,是完全可控的离境通道。
而且伊朗护照持有人可以免签进入土耳其,停留最多90天。这意味着,在真正人道危机爆发时,土耳其至少能为一部分人提供第一时间的庇护。
土耳其曾在叙利亚内战期间接收超过360万名难民,虽然这对它的社会造成了不小压力,但也证明了它具备处理大规模人口流入的实际经验。
此外,土耳其社会对伊朗文化有一定包容性。在一些城市,还能看到波斯语的社群,起码语言与宗教不会完全隔阂。
当然,现在的土耳其政治环境也在变化。公众对移民议题的情绪越来越复杂,一旦伊朗局势持续紧张,土耳其的边境政策是否收紧,仍需观察。
机会仍在
对很多伊朗人来说,这段时间可能是他们人生中最焦虑、最不确定的时期。
护照决定了你是否有选择的权利。拥有第二身份的人,可能可以从容离开;但对大多数人来说,通道有限、资源紧张、信息滞后。
但即使如此,我依然相信:机会仍然存在。
邻国土耳其的免签政策还在执行,格鲁吉亚、亚美尼亚仍保持开放态度。而欧洲和加勒比的黄金签证则提供更多选择。
每一个提早知道信息的人,也许就能成为危机中率先找到安全出口的人。
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美国总统特朗普在当地时间6月11日宣布,所谓“金卡”移民计划官方网站(TrumpCard.gov)正式上线,开放初步注册通道。该计划允许成功申请者通过支付500万美元获得美国永久居留权。
同时,特朗普将“金卡”称作“特朗普卡”,旨在取代现行的EB-5投资移民项目。
全球房地产科技公司居外IQI联合创始人兼首席执行官卡希夫·安萨里(Kashif Ansari)表示,EB-5的等待时间可能长达五年。相比之下,“特朗普卡”没有配额限制,但资金门槛更高。
他表示,自“金卡”计划提出以来,咨询量呈现显著增长。客户最关注的是申请流程和时间节点,而非定价问题。
“我们已接触到多位有意向的高净值客户,其共同特征是计划在美国购置价值超1,000万美元的房产。”
此外,卡希夫·安萨里以澳大利亚为例称,澳大利亚通过330万美元的“重要投资者签证”测试了高价签证的需求。
他指出,与“特朗普卡”不同,澳大利亚计划的一个显著差异是申请者的资金用于投资,而不是像“金卡”那样缴纳的是一种费用。
“在大约八年的时间里,澳大利亚颁发了2349张昂贵的投资者签证。现在,澳大利亚关闭了该计划,不是因为需求过低,而是因为需求过高。政府认为它无法管控背景调查,也无法确保相应的投资真正促进了经济。”
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