Ketika pembelian hartanah dibuat di mana nama hakmilik individu atau strata oleh Pemaju masih belum dikeluarkan, anda perlu tahu bahawa terdapat satu proses penting yang perlu anda lakukan untuk memastikan pindahmilik ke atas nama anda dapat dilakukan dengan sempurna yang dikenali sebagai Perfection of Transfer POT atau dipanggil sebagai Penyempurnaan Pindahmilik.
Untuk mengetahui dengan lebih lanjut mengenai proses penting ini, jom lihat perkongsian di bawah ini!
Perfection of Transfer POT atau Penyempurnaan Pindahmilik
Perfection of Transfer POT atau Penyempurnaan Pindahmilik merupakan suatu proses di mana ia diperlukan untuk menyempurnakan pendaftaran pindahmilik dalam hakmilik hartanah yang anda beli iaitu membuat pertukaran nama Pemaju atau individu lain kepada nama anda.
Pertukaran nama geran individu lain atau Pemaju kepada nama anda iaitu Pembeli sangat penting untuk pengesahan hakmilik hartanah. Perfection of Transfer (POT) atau Penyempurnaan Pindahmilik diperlukan hartanah yang dibeli oleh anda masih lagi menjadi hakmilik induk atau “Master Title”.
Setelah ia telah dipecahkan, maka pejabat tanah yang telah mengeluarkan hakmilik-hakmilik berasingan “Separate Title” atau hakmilik-hakmilik “Strata Title” akan dikeluarkan atas nama Pemaju.
Kepentingan Perfection of Transfer POT atau Penyempurnaan Pindahmilik
Perfection of transfer ini perlu disempurnakan untuk mengesahkan bahawa anda adalah pemilik sebenar kepada hakmilik strata atau hakmilik secara berasingan yang terdapat di bawah Perjanjian Jual Beli, Fasal 12 Jadual H kepada Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966.
Hal ini adalah penting untuk memudahkan segala urusan berkaitan hartanah yang dibeli kelak seperti jika anda ingin menjualnya atau membuat sebarang gadaian berkaitan hartanah tersebut.
Tanpa adanya Perfection of Transfer (POT) ini, anda tidak boleh membuktikan bahawa anda adalah pemilik sebenar kepada hartanah tersebut dan segala urusan dikemudian hari sangatlah sukar.
Malah, hal ini juga perlu disegerakan jika anda tidak mahu sebarang masalah seperti Pemaju jatuh bankrap dan sebagainya.
Jika hal ini berlaku, pihak ketiga akan mengambil operasi seperti syarikat pelikuidasi di mana mereka akan mengenakan fi pentadbiran atau administrative fee yang amaunnya adalah sangat tinggi ke atas diri anda bagi tujuan proses Perfection of Transfer (POT) atau nama lainnya adalah Penyempurnaan Pindahmilik.
Malah, anda juga bertanggungjawab untuk melakukan Penyempurnaan Gadaian bagi pendaftaran gadaian kepada pihak bank jika pembiayaan perumahan masih lagi belum habis bayar.
Bila Anda Perlu Melakukan Perfection of Transfer POT?
Peguamcara yang menyediakan Perjanjian Jual atau SNP anda akan memaklumkan kepada anda mengenai Penyempurnaan Pindahmilik melalui notis bertulis berkaitan pengeluaran hakmilik selepas Pemaju memaklumkannya kepada Peguamcara bahawa hakmilik individu atau strata telah dikeluarkan.
Tetapi, sekiranya Peguamcara yang menyediakan Perjanjian Jual Beli atau SNP anda, tidak lagi berurusan, pihak Pemaju akan mengeluarkan notis bertulis tersebut terus kepada anda bagi memaklumkan bahawa ia telah dikeluarkan.
Seandainya anda masih lagi belum menerima apa-apa pun notis makluman mengenai hakmilik tersebut, anda sewajarnya menghubungi pihak Pemaju atau pun perbadanan pengurusan yang terbabit bagi menuntut penjelasan mengenai status permohonan pengeluaran hakmilik berasingan atau strata anda.
Proses Seterusnya Setelah Menerima Notis Bertulis
Setelah anda menerima notis bertulis daripada Peguamcara, anda perlu menghubunginya bagi membincangkan mengenai proses Penyempurnaan Pindahmilik serta untuk menetapkan tarikh untuk temujanji bagi proses menandatangani Suratcara Pindahmilik.
Anda juga diberikan pilihan bagi melantik Peguamcara yang lain sekiranya mahu bagi menguruskan proses Perfection of Transfer atau Penyempurnaan Pindahmilik terbabit. Ini adalah kerana, untuk proses ini anda diwajibkan untuk melantik Peguamcara bagi membantu anda menyediakan serta menyempurnakan proses Perfection of Transfer ini.
Untuk makluman anda juga, semua kos dan perbelanjaan berkaitan yang perlu dikeluarkan untuk proses penyempurnaan ini perlu ditanggung sepenuhna oleh diri anda sendiri kerana anda merupakan Pembeli. Namun begitu, jika terdapat persetujuan bersama Pemaju, di mana Pemaju bersetuju untuk menanggung kos-kos yang terlibat sepanjang proses Penyempurnaan Pindahmilik ini, ianya adalah dibolehkan.
Segala kos yang perlu dikeluarkan akan dimaklumkan oleh Peguamcara yang dilantik anda.
Duti Setem Untuk Penyempurnaan Pindah Milik atau Perfection of Transfer POT?
Untuk makluman, anda hanya perlu membayar duti setem sekali sahaja iaitu ketika membeli hartanah dan sekiranya anda telah pun membayar duti setem semasa menandatangani SPA, anda tidak perlu lagi membayarnya semasa menyelesaikan proses Penyempurnaan Pindah Milik atau Perfection of Transfer (POT) ini.
Pembayaran untuk Duti setem adalah mengikut peringkat nilai hartanah yang berkuatkuasa dari tahun 2019 seperti berikut:
- 1% pada harga nilai hartanah RM100,000 pertama
- 2% dari RM100,001 hingga RM500,000 nilai harga hartanah
- 3% dari RM500,001 hingga RM1,000,000 nilai harga hartanah
- 4% untuk semua nilai hartanah yang melebihi RM1,000,000
Sebagai contoh dengan menggunakan nilai rumah RM2,000,000, pembayaran untuk duti setem akan dikira seperti berikut iaitu:
Nilai Harga Untuk Rumah RM2,000,000
- 1% pada RM100,000 pertama = RM1,000
- 2% pada RM400,000 berikutnya = RM8,000
- 3% pada RM500,000 seterusnya = RM15,000
- 4% dengan harga melebihi RM1,000,000 =RM40,000
Jumlah yuran duti setem secara keseluruhan adalah sebanyak = RM64,000
Namun begitu, bagi pembeli kali pertama, anda masih lagi boleh menikmati sejumlah pengecualian duti setem, iaitu bergantung pada nilai hartanah yang dibeli yang telah diperuntukkan melalui Kempen Pemilikan Rumah (HOC) yang dianjurkan oleh kerajaan.
Kos Guaman Bagi Penyempurnaan Pindahmilik atau Perfection of Transfer POT
Bagaimana pula dengan jumlah kos guaman untuk proses Penyempurnaan Pindahmilik ini? Bagi menjawab persoalan anda, setiap lantikan Peguamcara memerlukan anda untuk membayar kos yuran guaman yang telah diperuntukkan di bawah Perintah Saraan Peguam Cara atau ‘Solicitors Remuneration Order’ (“SRO”) iaitu:
- Caj maksimum yuran guaman akan dikenakan oleh peguamcara tersebut adalah 25% daripada skala fil asal tetapi tidak boleh kurang daripada RM200 seandainya anda menggunakan khidmat Peguamcara yang sama dengan Peguamcara yang menguruskan dokumentasi pembelian rumah semasa di peringkat SNP.
- Jika anda menggunakan khidmat Peguamcara lantikan baharu, anda perlu membayar caj maksimum bagi yuran guaman untuk Peguamcara baharu iaitu sebanyak 50% daripada skala fi asal dan tidak boleh kurang daripada RM200.
Di bawah ini merupakan jadual skala fi asal bagi transaksi pindahmilik di bawah Jadual Pertama SRO iaitu:
Nilai Hartanah Yang Dibeli
Skala Fi
- Bagi RM500,000.00 yang pertama adalah sebanyak 1.0%
- Bagi RM500,000.00 yang berikutnya adalah sebanyak 0.8%
- Bagi RM2,000,000.00 yang berikutnya adalah sebanyak 0.7%
- Bagi RM2,000,000.00 yang berikutnya adalah sebanyak 0.6%
- Bagi RM2,500,000.00 yang berikutnya adalah sebanyak 0.5%
- Melebihi RM7,500,000.00 adalah sebanyak 0.5%
Contoh pengiraan:
Situasi Pembelian Hartanah 1
- Harga Jual Beli : RM70,000.00
- Pengiraan Yuran Guaman Asal : RM70,000.00 x 1.0% = RM700.00
Pengiraan Yuran Guaman Maksimum bagi Penyempurnaan Pindahmilik:
- Bagi peguamcara asal : RM700.00 x 25% = RM200.00
- Bagi peguamcara baru : RM700.00 x 50% = RM350.00
Situasi Pembelian Hartanah 2
- Harga Jual Beli : RM150,000.00
- Pengiraan Yuran Guaman Asal : RM150,000.00 x 1.0% = RM1,500.00
Pengiraan Yuran Guaman Maksimum bagi Penyempurnaan Pindahmilik:
- Bagi peguamcara asal : RM1,500.00 x 25% = RM375.00
- Bagi peguamcara baru : RM1,500.00 x 50% = RM750.00
Situasi Pembelian Hartanah 3
- Harga Jual Beli : RM750,000.00
- Pengiraan Yuran Guaman Asal : RM150,000.00 x 1.0% = RM1,500.00
- RM350,000.00 x 0.8% = RM2,800.00
Jumlah Yuran Guaman Asal : RM1,5000.00 + RM2,800.00 = RM4,300.00
Pengiraan Yuran Guaman Maksimum bagi Penyempurnaan Pindahmilik:
- Bagi peguamcara asal : RM4,300.00 x 25% = RM1,075.00
- Bagi peguamcara baru : RM4,300.00 x 50% = RM2,150.00
Walau bagaimanapun, pengiraan skala fi di atas masih belum termasuk dengan kos perbelanjaan lain-lain seperti kos pemfailan kebenaran menyeluruh (blanket consent) (jika ada), kos perjalanan serta kos pengangkutan, pos dan kurier, cetakan dan fotokopi, duti setem, kos carian hartanah, carian kebankrapan, akuan sumpah, pendaftaran dan lain-lain lagi.
Dokumen-dokumen Yang Diperlukan Untuk Perfection of Transfer POT atau Penyempurnaan PindahMilik
- Salinan kad pengenalan pembeli
- Salinan geran
- Salinan SPA atau Sale and Purchase Agreement
- Resit penilaian yang terkini
- Resit pembayaran cukai tanah terkini
- Resit pembayaran cukai pintu terkini
- Dokumen-dokumen berkaitan lain
Proses Yang Terlibat Dalam Perfection of Transfer POT atau Penyempurnaan Pindah Milik
Segala proses berkaitan dengan Perfection of Transfer (POT) atau Penyempurnaan Pindahmilik diuruskan oleh peguamcara. Proses-prosesnya adalah seperti berikut:
- Langkah 1 : Pembeli akan membayar caj-caj berkaitan iaitu caj guaman, duti setem dan pemindahan bayaran yang diperlukan
- Langkah 2: Peguamcara akan menyediakan Suratcara Pindahmilik (Borang 14A) untuk ditandatangani Pemilik dan Pemaju
- Langkah 3: Pembeli menandatangani Suratcara Pindahmilik (Borang 14A)
- Langkah 4: Pemaju menandatangani Suratcara Pindahmilik (Borang 14A)
- Langkah 5: Peguam akan menyetemkan Suratcara Pindahmilik dengan membuat bayaran Duti setem di LHDN.
- Langkah 6: Peguam akan terus membuat penyerahan pendaftaran Suratcara Pindahmilik di pejabat tanah
- Langkah 7: Pejabat Tanah akan terus mengeluarkan hakmilik kepada pemilik yang telah didaftarkan.
- Langkah 8: Pembeli perlu menyimpan salinan hakmilik yang telah didaftarkan.
Risiko Jika Gagal Melakukan Perfection of Transfer POT atau Penyempurnaan Pindahmilik
Peringatan buat anda, jika anda tidak memberikan sebarang maklum balas selepas notis pertama peguam diserahkan kepada anda, pihak peguam akan mengeluarkan beberapa notis peringatan sonsongan dengan tempoh maklum balas iaitu selama 14 hingga 30 hari bagi setiap notis berdasarkan:
Jika rumah anda masih lagi tertakluk kepada gadaian Bank:
Sekiranya selepas beberapa notis peringatan dikeluarkan (selalunya 3 kali peringatan) dan Pembeli masih gagal atau enggan untuk memberi kerjasama bagi menandatangani Suratcara Pindahmilik atau Suratcara Gadaian, bagi kes di mana Hartanah masih tertakluk kepada gadaian kepada Bank, pihak Bank berhak untuk melaksanakan hak mereka berdasarkan Surat Kuasa Wakil atau ‘Power of Attorney’ yang telah diberikan oleh Peminjam kepada Bank semasa peringkat SNP bagi menandatangani dokumen Suratcara Pindahmilik dan/atau Suratcara Gadaian dan segala kos dan perbelanjaan yang perlu ditanggung atau dikeluarkan oleh pihak Bank bagi tujuan tersebut akan dimasukkan ke dalam pinjaman sedia ada anda.
Jika rumah anda tidak tertakluk kepada gadaian Bank atau anda membeli hartanah secara tunai:
Risiko untuk tidak menyempurnakan pindahmilik hartanah akan terletak di atas bahu anda selaku pemilik atau pembeli. Jika syarikat Pemaju digulungkan dan anda pula berniat untuk menjual rumah kepada pembeli yang baru, kos bagi menyempurnakan penjualan kepada pembeli baru tersebut akan menjadi lebih tinggi berbanding kos yang asalnya anda perlu keluarkan bagi membuat Penyempurnaan Pindahmilik.
Manakala bagi kes Pembeli telah pun meninggal dunia sebelum penyempurnaan pindahmilik dilakukan, ia akan melibatkan waris-waris pesaka, kos yang tinggi dan proses akan menjadi lebih panjang dan sukar terutama jika Pembeli yang telah meninggal duniamenghilangkan atau pun tersalah letak perjanjian jual beli ditambah pula dengan tiada dokumen dalam simpanan Pembeli yang boleh membuktikan bahawa pemilikan rumah tersebut adalah hak Pembeli.
Kesimpulan
Perfection of Transfer (POT) adalah sangat penting seperti yang telah diperuntukkan dalam Kanun Tanah Negara 1965 di bawah Akta 56 yang menyebut salah satu syarat untuk pendaftaran nama bagi pemilik atau pembeli adalah dengan menandatangani Borang 14A atau Borang Pindahmilik.
Setelah Pembeli menandatangani Borang 14A, Pejabat Setem akan mengajudikasikan borang tersebut dan kemudian ia akan didaftarkan di Pejabat Tanah untuk membuktikan bahawa anda sebagai Pemilik yang sah ke atas hartanah tersebut melalui undang-undang yang diperuntukkan.
Menurut Noorfazirah Sukri, Partner at Fawwaz & Co dalam penulisannya di CELIK HARTANAH, beliau berkata bahawa:
“Apa benda urusan ‘Perfection of Transfer’ ni? Okay urusan ini penting untuk mereka yang mempunyai hartanah yang mempunyai geran strata (geran individu bagi hartanah bertingkat). Bagi mereka yang mempunyai rumah bertingkat seperti apartment, condominium atau town house anda perlu lihat semula status unit anda. Sebagai contoh, hartanah yang dibeli dibawah pegangan Master Title tu, lambat laun akan ada geran strata (geran individu) dikeluarkan oleh pejabat tanah dan geran strata itu akan diberikan kepada pemaju untuk proses perfection of transfer / penyempurnaan pindahmilik. Dalam bahasa mudah, geran individu yang masih mempunyai nama pemaju sebagai tuan tanah hendaklah dipindahmilik/ didaftarkan kepada nama pemilik didalam geran asal strata tersebut.
Kenapa pentingnya urusan perfection of transfer ni ? selalunya urusan ni akan jadi penting dalam 2 keadaan (selalunya lah) ; 1) pemilik nak jual rumah dan perlukan duit dalam masa yang agak singkat , 2) pemilik perlukan duit dan bercadang untuk refinance / gadai semula kepada bank. Sekiranya geran strata telah dikeluarkan oleh pemaju, dan pihak pemaju telah menghantar notis kepada pemilik-pemilik untuk berjumpa peguam dan menandatangani borang pindahmilik, sila lakukan SEGERA untuk mengelakkan proses jual beli anda atau refinance dikemudian hari akan menjadi lebih rumit. Tapi hakikatnya, yang menjadi masalah ialah pemilik enggan mengeluarkan kos kepada peguam untuk urusan perfection of transfer ni.
Kos untuk mendaftarkan geran strata tersebut hendaklah ditanggung sepenuhnya oleh pemilik. Hal ini kerana, setiap borang pindahmilik (borang berkanun 14A) boleh rujuk Kanun Tanah Negara hendaklah disetem dan didaftarkan di pejabat tanah yang berkenaan supaya pemilik menjadi pemilik berdaftar yang sah disisi undang-undang. Jika pemilik hartanah strata ini bercadang untuk jual atau refinance (gadai semula) dikemudian hari, pihak bank atau pembeli boleh melakukan carian persendirian/rasmi di pejabat tanah berdasarkan nombor geran strata yang telah pun didaftarkan kepada nama pemilik. Carian tersebut akan mempunyai maklumat lengkap pemilik dan proses seterusnya akan jadi lebih mudah tanpa melibatkan pihak pemaju lagi.”
Oleh itu, sebagai Pembeli yang bijak, anda perlulah ambil tahu segala proses pemilikan hartanah yang dibeli agar tidak berlaku segala kerumitan dikemudian hari. Semoga dengan perkongsian ini, ia dapat memberi pelbagai manfaat berguna buat anda semua!
