1 MIN READ房产估值知识你懂多少?5分钟带你了解!

房产估值

我们常听人家说,卖房之前一定要做 房产估值 ,这样才能卖出好价钱。不过,卖房的售价最后还是自己定的,要怎么把售价定得刚刚好呢?

因此,这时候就要委托估价师帮你“估一估”,为你房产进行估值后,以协助你在销售中获得最好的交易。

阅读内容:

  1. 什么是房产估值?
  2. 什么情况下需要进行房产估值?
  3. 影响房产价值的因素有……
  4. 卖方定价V.S.估价师估价,要听谁的?
  5. 估价费用怎么算?

 

1. 什么是房产估值?

房产估值是为了确定房产当前的市场价值或售价,而进行的一个过程。这是由估价师为业主提供的服务,他们将根据物业的估值 ,为任何土地、工厂或建筑物提供一个最接近的价值。

在马来西亚,估价师一般会采用销售比较法,以房产估价及服务局(JPPH)近期的产业交易价格记录进行对比。

当然,估价师将依据房产的年龄、面积、布局、破损等因素,为房产进行估值。同时也会根据房产的地点,以及市场的情况进行评估。

另外,估价师为房产估值的因素还包括以下几项,但这仅限于企业和公司:

  • 品牌
  • 版权
  • 知识产权相关的权利
  • 商誉
  • 营销和促销有关的公司业绩

房产估值

 

2. 什么情况下需要进行房产估值?

以下这几种情况,是你需要进行房产估值:

购买或售卖房产:你想购买二手房屋时,并希望从银行获得融资;当你计划售卖房子时,需要知道你的房产价值才能获得最大的收益。

抵押房产:当买方希望以房价估价为担保申请贷款,房产估值就变得重要。

房产转让:由于印花税是根据房产的价值计算,因此当你打算转让房产时,需要估算你的房产价值。

用于缴税:购房时需要缴付各种税务,因此进行房产估值后,就能算出自己缴付多少巴仙率的税务了。

强制收购:如果你不幸宣布破产,相关人员强制收购或拍卖房产,这时房产估值就非常重要了。

急需现金:当你需要现金时,你可以进行房产再融资,以便在几年后房产增值时,能资本还原。

 

3. 影响房产价值的因素有……

切记,估价师帮你“估”的只是房产价值,不代表这就是你的成本或价格,价值也有可能会高于或低于成本或价格。

当然,如果房产价值高于价格,你就能在销售中获得更大的收益。其实,就如上述所说的,许多因素都能影响房产价值,所以即使是同一个地区的房子,估价师评估的价值或许会不同。

其中,4个主要影响房产价值的因素包括:

房产估值

地点

地点是决定房产价值的最大因素,就如买房,地理位置越好(越靠近市中心),房价越高,而卖房亦是如此。

如果你的房屋位于不受欢迎的地点或场所,如墓地、发电站、废物处理区、靠近建筑工地等,都会降低房产价值。

以上都是普遍上的理念,而一般上估价师也会考虑房子的方向。如果房子面向西方,其价值一般会偏低,因为下午时段的阳光将会直照进屋内,同时也可能导致电费倍增。

此外,面向T字路口的房子价值也会偏低,因为该处的交通以外风险偏高,车辆极大可能会撞进门口,导致业主经常要翻修房子。

 

房产估值

交通便利 设备完善

发达的交通网络和完善的设备,是许多人购房时会考虑的因素,所以如果有公共交通(如轻快铁、捷运和巴士)靠近房产,以及主要的高速公路,都将提高房产的价值。

基本设施对居民来说非常重要,一个住宅区应该要有学校、医院或诊所、银行、便利商店或购物中心、公园等,以为居民带来便利。

因此,如果房产附近拥有这些设施,价值当然会提高,也会变得非常抢手,房子更容易卖出,并获得更好的交易。

 

房产估值

维护和翻新

没有人会愿意购买并住进一间破破烂烂、问题不断的房子。不过,任何东西都会老化,房子也不例外,出现问题也是正常的,但是需要定期检查和整修,以维护房子一直处于最佳状态。

如此,即使房龄再高,只要房子有被良好维护,也能有更高的价值。如果卖房前有翻新房子,估价师会将其工程纳入计算内。

尤其是能提高房子舒适性和审美价值的方面,都能提高房子价值,譬如地板的类型、获得批准的面积扩充、嵌入式橱柜和衣橱、石膏天花板、警报系统、自动门系统等等。

 

房产估值

建筑素质

发展商建造房屋时所使用的材料质量、工艺和结构设计,都是会影响房产价值的因素之一。

因为高品质的材料,建筑物可能会需要一段很长的时间才会出现问题。这就是为什么,马来西亚一些超过10年的普通住宅房子,如今还能要价百万令吉以上。

不要以为你现在购买的新房子,过了10年后的价值会更高。如果发展商所使用的建筑材料是低于标准的,那么就会影响整个建筑素质,进而影响你的房产价值哦!

所以,在买房子前一定要仔细审核,不要被发展商的各种行销招数影响了你的判断,否则以后卖房时就欲哭无泪了。

 

4. 卖方定价V.S.估价师估价,要听谁的?

上面提到,卖房时需要请估价师为房产进行估值,之后卖方根据估值决定售价,再与买卖双方进行协商。

问题来了,一旦买卖双方说好了售价,买方向银行申请贷款,银行就根据你和卖方协商好的价格提供90%的贷款吗?

错!这也是很多人误会的地方。实际上,银行将委托其承认的专业估价师,为你的目标房产进行评估,并准备书面评估报告,而银行则根据这份报告提供贷款。

假设你和卖方协商的房价是RM700,000,并签署了买卖合同,你接着向银行申请房屋贷款。

这时,银行将会请其估价师进行房产评估,评估结果只有RM650,000,那么银行将会提供你RM650,000的90%贷款,并非RM700,000。

房产估值

 

5. 估价费用怎么算?

一般上,估价费由买方承担,但是估价费用是怎么算呢?

RM1,000,000以下 0.25%
RM1,000,000至RM2,000,000 0.2%
RM2,000,000至RM7,000,000 0.167%
RM7,000,000至RM15,000,000 0.125%
RM15,000,000至RM50,000,000 0.1%
RM50,000,000至RM200,000,000 0.067%
RM200,000,000至RM500,000,000 0.05%
RM500,000,000以上 0.04%

无论你是买方或卖方,房产估值对你们来说都非常重要,只有“估”了一个价值后,才能知道你值不值得出这笔钱买一间二手房,或者是你定的售价有没有亏了。

切记,一旦买了房子后,一定要好好地维护它,让它一直保持最佳状态。当你要卖房子时,价值也不会被“估”得太低,这样就能卖到好价钱啦!

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