1 MIN READ出租/出售,怎么赚最多?房屋回酬计算攻略(Part 2)

我们进行房产投资,不外乎两个目的:租金收益以及资本盈利。

租金 回酬 关注房子购入后,未来能租多少钱;资本升值则关注房子购入后,未来能卖多少钱。

那么,怎么判断我的房产投资是否划算?是否赚钱呢?

 

我们分别从租金收益以及资本盈利进行讨论,让你5分钟学懂怎么计算房屋投资!

上篇我们讨论了租金收益怎么计算,本篇是资本盈利的部分啦~

 

 

相较租金收益,资本盈利会更加容易理解和更直接,因为它是一次性的利润(或者损失)。

基本上,它的公式为:

举个例子,

你持有一间RM400千的房屋,以RM570千出售,这时候,一般都会直觉认为:净赚了RM170千或者约42%,对吧?

但是,我们还没计算其他成本,包括装修、印花税、律师费、房产盈利税(RPGT )

所以更准确的计算方式为:

净置产价格=RM420,000(包括当时的律师费和所有销售成本)

净卖价=RM570,000 -RM7000(印花税+律师费)-RM15,000(假设3%经纪佣金)=RM548,000

*上述计算,仅为预估,实际计算金额可能有所差异。

 

假设你第六年出售,也不是第一次出售房屋,根据2019年最新政策,需要缴付的5%房产盈利税。

当然,假若有关出售没有盈利,而是亏损,则无需缴付房产盈利税。

需注意的是,若出售的房屋属于廉价屋、中廉价屋及可负担房屋,且盈利低于20万令吉的国民及永久居民,在第6年后出售,可豁免征收产业盈利税。

RM121,600除以净置产价格X100%,

等于6年来的回酬高达28.95%,平均每年回酬为4.83%,较银行定存利息高出些许。

当然,假设这6年来房产是出租的,那么租金也可以加入,统一计算回酬。

 

不过,以上是现金购买房屋的计算方式。

假如是银行贷款呢?怎么计算?

 

以同样的例子,假设银行贷款为90%,那么贷款本金为RM360,000。

RM570,000 -RM360,000 -RM7,000(印花税+律师费)-RM15,000(假设3%经纪佣金)

=RM188,000

RM188,000 – 5%房屋盈利税=RM178,600

当然,这期间还有10%的头期(约RM40,000)、前期购入的律师和装修费(约RM20,000)、贷款利息等等,预估大约RM80,000需要扣除,因此余下约RM98,600。

*上述计算,仅为预估,实际计算金额可能有所差异。

 

当然,贷款买房再卖出,需要良好的眼光,才能避免亏损。

此外,其他因素如房产的潜力、租金市场、个人财务状况、房产投资缺乏资金流动性等,都需被考虑。

 

 

若要依据房产融资赚钱,事前功课必须做好,以下是可以考虑的因素:

1) 房产市场景气周期:了解市场走势,有助你以最佳价格购入房产。

2) 地点:最佳地点一般靠近公共设施,如学校以及公共交通;一般上人口不断增加的地方,是人们的投资热点

3) 邻里社区:附近社区的情况会直接影响租户类型,并间接影响你的租金收入以及投资回酬。

4) 需求程度:寻找拥有需求的房地产并不容易,但只要仔细做功课,就能找到当地人们最喜欢的房屋类型。

 

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