马来西亚疫情冲击,厂房价格孰升孰跌?

厂房 价格

新冠疫情冲击马来西亚差不多2年了,今年10月政府宣布全面开放,这将是会是对市场利好的消息。

但是在这差不多1年多的疫情时期,负面新闻到处都是,房子跌价、许多人失业、债务过高、资金周转不灵等等,事实是否如此?

阅读内容:

 为何疫情下,厂房更受欢迎?
1 网络趋势的推动
2 经商地点的改变
3 循环的推动


为何疫情下,厂房更受欢迎?

我们回顾最新关于厂房的价格,无论是二手市场,还是新的厂房,为什么厂房的价格无论是租还是卖,成交量和价格都有上升的趋势?

1. 网络趋势的推动

首先要归功于网路时代的到来。

中国地区早就有网购的习惯,只是网购在马来西亚人没那么活跃。直至疫情的到来,我们不能去外面购物,很多时候都选择了上网购物。

厂房 价格

这会带来双方面的经济影响,例如以前做门市的,他们卖的是购物体验、让你可以触摸到;然后在销售员的鼓励和游说下,很多客户都会以感情性的购买,而忽略了比较价格。

所以,以前的商铺,例如RM 10本钱的东西,他们可以卖RM 20,赚幅 100% ,因为这包含了体验购物的价值,不是用金钱来衡量的,所以他们也不需要卖太多的数量。

相反,现在疫情的影响,很多东西我们都会通过网络购物,例如Shopee、 Lazada。

然而,这些消费者,缺少了消费体验,购物变得更简单;只要动一动手指,你就可以把你要购买的东西,全部以价格作顺序排列。

大多数人都会选择货物中价格最便宜的来购买,这促使了网络生意进入了红海策略。

当商家与商家拼的是价格战时,可能从以前的100% 赚幅,削减到80%、50%, 剩至 20% 等等,商家要可以在这些环境里生存,其中一条出路就是提高销售量,再以薄利多销的方式来经营生意。

 

2. 经商地点的改变

以前的商家,以购物体验为核心商业模式,通常都会选择在购物商圈,还是在很好地点的店铺来经营他们的生意。

而这些商业产业,他们的平均价格都会维持在每平方英尺RM6,所以他们的利润率会比较高,因为体验消费也是一种有价值的利润。

厂房 价格

而厂房与货仓,注重的是储存空间和物流的方便性,通常这类房产的价格维持在每平方英尺RM1.50至RM 2.20。

在网路的时代,没有人会去在意你的公司地址在哪里,消费者只会在意价格高低。当利润率(Profit Margin)减低时,商家需要提升生意额,卖的货需要量多来增加销售额,存货量也跟着上升。

如果时租店铺来存货,这会导致成本也跟着上升,所以越来越多的商家会转商铺去厂房。因为这能够以相同的价格,租到更大空间,这让商家更倾向与租厂房。

房地产不是一朝一日可以制造出来的东西,这也迫使厂房的需求量突然增加,这也是其中一个原因——为什么厂房的租金不减反增的道理。

 

3. 循环的推动

另一方面,租金的上涨,使得了租金回酬率上升,而当投资者要购买时,价格就会有所提升。

在我之前所经手的交易里,有些厂主自己本身就在这个疫情的影响下,生意反而更好。

厂房 价格

由于生意的便利性,他们更愿意以高出市场的价格来购买厂房;因为在好的地点,如果有多余的地,开发商他们都会选择建造公寓或是商铺,来提高他们的利润。

毕竟如果建造厂房,他们需要保留比商铺较多的道路宽度,所以开发商以“最高最佳使用”(highest and best use) 的方式来开发土地,促使他们不要开发厂房。

而开发其他高利润的房产,这导致厂房短缺,也是厂房价格会节节攀升的原因。


在这一年多疫情的影响,导致更多的消费模式改变,而很多从线下,改为线上消费,这会导致更多的商家会转去更大更便宜的空间。

这趋势会长久吗? 就让我们拭目以待吧。

本文由工业产业顾问 Christopher魏健鸿撰稿,如有投资兴趣,欢迎点击下方简介联系。

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