1 MIN READ如何购买澳洲房地产【10步骤完整攻略】

在进行海外房产投资前,清楚了解当地投资程序是很重要的。

本篇文章,将以新手的角度,带你从头到尾了解澳洲房地产投资的流程。

 

1.组队:寻求以下专家的协助

  • Conveyancer

寻求一名Conveyancer或Solicitor的协助,为你处理法律上的事务。他们主要的工作是对房产进行完整调查、负责所有权转让,和过目合约(在你签署前!)。

需注意:你委任的Conveyancer必须和你购置的房产位于同一州属,或他们必须获得该州的执照。

在西澳,这个职务被称为Settlement agents。

  • Mortgage Broker

一个好的Mortgage Broker,特别是曾有协助外国投资者申请房贷经验的房贷经纪人,是购买澳洲房产时的一个关键角色。

目前,澳洲当局对国外买房者实施限贷令。在4年前,澳洲银行已停止发放贷款给外国人。

因此海外投资者欲获得房贷的选项,只有透过私人贷款机构,或某些马来西亚银行,比如Maybank, CIMB and OCBC 或 UOB Singapore。若你是 “HSBC premier customer”,澳洲的HSBC也会提供贷款服务。

  • Tax Accountant

即使是外国投资者,妥善处理税务文件也很重要!

因此,你需要委任一名税务顾问或税务会计师处理房地产投资。由于房地产购置是在澳洲税务法令下进行,他们的职责是协助你构建财务状况并节省税务。

在涉及抵消租金收入或出售澳洲房产时,他们能针对你的情况,提出适当的税务减免建议。

倘若你计划设置一家澳洲公司或信托公司来持有相关房产,就更需要一名会计师的协助。

  • Buyer’s agent

若你身在国外且对澳洲购房一知半解,那么买方中介将帮上大忙。

他们将协助你根据本身需求,找到最适合的房产投资;也能代表你与各造协商最优交易,确定你购下的房产是最佳选择。

另外,若在你无法亲身考察,也无需担心,专业的中介将从头到尾协助你进行交易,并提供一站式方案,让你无所烦忧!

2.了解当地贷款

为了获得抵押贷款的资格,在开始寻找投资房产前,你需要获得预先批准(pre-approval )。非当地公民的贷款标准可能会非常复杂,如同上文,只有少数银行提供借贷。

这里有份澳洲利率指南,供外国投资者参考。

为了证明你的收入,你需要准备所有的贷款文件,包括薪水单、税务单,也可能需要提供公司的雇佣信件(appointment letter)。

以下群体也会需符合具体贷款准则:

  • 你是希望在澳洲投资房产的海外公民
  • 你持有暂时签证和居住在澳洲,比如work visa 或是 spouse visa
  • 如果你是澳洲公民并希望在澳洲购置房地产

 

3. 获取贷款的 pre-approved

上文提及,我们必须先获得mortgage pre-approved ,即预先批准。

这能协助你了解自己是否符合借贷资格,和借贷数额上限。透过这种方式,就能避免在花费大量时间搜寻合适的房子后,才发现自己无法获得贷款的失望。

而且,好的房地产不会在市场上出现太长时间!

因此拥有Pre-approval的买家,能在其他人还在整理抵押贷款文件时,就已经更快抢下超值的房产投资。

 

4.确定自己符合FIRB资格

如果你非澳洲公民,或仅持有Visa证件,你需要获得当地部门Foreign Investment Review Board (FIRB) 的许可,以便在当地购置房产。

澳洲居民、澳洲永久居民和新西兰(NZ)居民,则无需获得FIRB的许可。

获得FIRB许可的程序简单,通常需要约2周时间(从提交申请日期开始计算)。

至于申请费用,则视乎你购置的住宅房产或住宅用地。附上2020年的指南(每年可能有变动):

  • $1 million or less: $5,800
  • $1 million to $1,999,999: $11,700
  • $2 million to $2,999,999: $23,500
  • $3 million or $3,999,999: $35,200
  • $4 million or $4,999,999: $47,000
  • $5 million or $5,999,999: $58,800
  • $6 million or $6,999,999: $70,600
  • $7 million or $7,999,999: $82,400
  • $8 million or $8,999,999: $94,300
  • $9 million or $9,999,999: $106,000
  • $10 million 或以上,需联系澳洲税务局 (Australia Taxation office )获得预估费用

一般上,你确认了属意的房产才需要向FIRB提交申请。通常若没有犯罪记录或被列入澳洲政府的黑名单,基本都会获得许可。

当然,你需要确保自己购置的房地产是符合当局设下的条规。

 

 

5. 房产搜寻

确保自己将心仪的房产和其他房子做比较,以便对房价有更准确的了解。

通常上,你的贷款经纪人所选的银行会进行房产估价。若你购买的房产位于银行认定的高风险邮编地址,那么估价有可能减低。在澳洲,贷款数额将取决于估价,即房产准备结算时的估值;而不是根据签署合约上的购买价格。

记得,选择当地需求高的区域。由于仅能出售给当地人或永久居民,在未来若你打算出售房屋,将较易脱手。

“选择当地人想要,而非你喜欢。”对于纯投资而言,这是不败的金律。

_搜寻澳洲热门房地产_

 

6. 签署合约

在签署合约前,你有权力要求合约全本,并请求你的solicitor 或 conveyancer 过目,看看是否需要加入任何附加条款。

通常最常见的条款是,注明交易取决于FIRB批准(“subject to FIRB approval” ),这保障你能在澳洲政府不批准的情况下,取消该笔交易。

由于澳洲各州有自己的房地产法律,因此需确保你的solicitor 或 conveyancer能提供专业的协助。

若是卖家允许“冷却期 Cooling off period”,你也可以缴纳定金和签署合约。因此,谨记随时寻求你的solicitor 或 conveyancer的协助,他们会让你知道购房前应该进行什么检查,和什么时候能安全地签署合约。

 

7. 交换合约和支付定金

当你的贷款正式批准了之后,你的solicitor 或 conveyancer会让你知道什么时候能够交换合约。

而定金部分,通常为10%。

需注意的是,一旦你承诺购买,你将不能反悔。因此在签署合同和支付定金前,务必寻求法律建议。

 

8.获得FIRB的许可

上文提及,合约中注明取决于FIRB批准(“subject to FIRB approval” )的条款,且必须有30天让当局进行决策。

务必向你的法律咨询 conveyancer 或 solicitor确认合约中的条款,这样一来若是申请FIRB被拒 ,你也不会损失定金。

另外,在申请贷款时,你可能需要附上FIRB的批准许可。

 

9. 最终安排

在交换合约后,你可在本身conveyancer 或 solicitor的协助下,将副本发送给FIRB。

在贷款方面,你需要签署贷款提议文件的相关部分,并且寄回给银行。

在结算当天,也可对房产进行最终检查;若你无法亲身检查,可委任你的买方中介代劳。

 

10. 结算

“结算Settlement”是专有名词,指产业一家预备好并准备进行结算程序。

这步骤将由你的conveyancer或solicitor 、银行和贷款经纪人联合处理,无需买家在场也可。

房地产产权将由你的贷款人保管,而钥匙则可向卖房中介或发展商索取。

 

此文章原文为英文

 

上述步骤以新手的角度出发探讨,看起来容易,实际操作仍会依据现实情况而有所不同。

若你想投资澳洲房地产,不妨留下你的联系。

 

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