马来西亚人如何在澳洲买房【10步骤完整攻略】

Know more about buying guide for Australian property in the English version of this article.

在进行海外房地产投资前,清楚了解当地投资程序是很重要的。毕竟,不同的国家都有着不同的法律和置产条规。买卖双方都必须了解买卖房流程,以避免买房过程中出现不必要的争议。

本篇文章,将以新手的角度,带你从头到尾了解澳洲房地产投资的流程。


1.组队:寻求以下专家协助买房的流程

  • Conveyancer

寻求一名Conveyancer或Solicitor的协助,帮你处理法律上的事务。他们主要的工作是对房产进行完整调查、负责所有权转让,和过目合约(在你签署前!)。

需注意:你委任的Conveyancer必须和你购置的房产位于同一州属,或他们必须获得该州的执照。

在西澳,这个职务被称为Settlement agents。

  • Mortgage Broker

一个好的Mortgage Broker,特别是曾有协助外国投资者申请房贷经验的房贷经纪人,是购买澳洲房产时的一个关键角色。

目前,澳洲当局对国外 买 房 者 实施限贷令。在4年前,澳洲银行已停止发放贷款给外国人。

因此海外投资者欲获得房贷的选项,只有透过私人贷款机构,或某些马来西亚银行,比如Maybank, CIMB and OCBC 或 UOB Singapore。若你是 “HSBC premier customer”,澳洲的HSBC也会提供贷款服务。

  • Tax Accountant

即使是外国投资者,妥善处理税务文件也很重要!

因此,你需要委任一名税务顾问或税务会计师处理房地产投资。由于房地产购置是在澳洲税务法令下进行,他们的职责是协助你构建财务状况并节省税务。

在涉及抵消租金收入或出售澳洲房产时,他们能针对你的情况,提出适当的税务减免建议。

倘若你计划设置一家澳洲公司或信托公司来持有相关房产,就更需要一名会计师的协助。

  • Property agent/Buyer’s agent

若你身在国外且对澳洲购房一知半解,那么买方中介将帮你处理买房的流程中会遇到的各种难题。

他们将协助你根据本身需求,找到最适合的房产投资;也能代表你与各造协商最优交易,确定你购下的房产是最佳选择。

另外,若在你无法亲身考察,也无需担心,专业的中介将从头到尾协助你进行交易,并提供一站式方案,让你无所烦忧!

房地产 中介

2.了解当地购房贷款

为了获得抵押贷款的资格,在开始寻找投资房产前,你需要获得预先批准(pre-approval)。非当地公民的贷款标准可能会非常复杂,如同上文,只有少数银行提供借贷。

你需要准备所有 的 贷款 文件,包括薪水单、税务单,也可能需要提供公司的雇佣信件(appointment letter)作为 收入 的 证明。

以下群体也会需符合具体贷款准则:

  • 你是希望在澳洲投资房产的海外公民
  • 你持有暂时签证和居住在澳洲,比如工作签证(work visa) 或是配偶签证(spouse visa
  • 你是澳洲公民并希望在澳洲购置房地产

 

3. 获取贷款的 pre-approved

上文提及,我们必须先获得预先批准(mortgage pre-approved )。

这能协助你了解自己是否符合借贷资格,和借贷数额上限。透过这种方式,就能避免在花费大量时间搜寻合适 的 房 子后,才发现自己无法获得贷款申请的失望。

而且,好 的 房地产 不会在市场上出现太长时间!

因此拥有Pre-approval的 买 家 ,能在其他人还在整理抵押贷款文件时,就已经更快抢下超值的房产投资。

 

4.确定自己符合FIRB资格

如果 你 是非澳洲公民,或仅持有Visa证件,你需要获得当地部门——外国投资审查委员会(Foreign Investment Review Board, FIRB) 的许可,才可以在当地购置房产。

澳洲居民、澳洲永久居民和新西兰(NZ)居民,则无需获得FIRB的许可。

获得FIRB许可的程序十分简单,通常需要约2周时间(从提交申请日期开始计算)。

至于申请费用,则视乎你购置的住宅房产或住宅用地。附上2022 年 的 指南(每年可能有变动):

  • $1 million 或以下: $6,350
  • $2 million 或以下: $12,700
  • $3 million 或以下: $25,400
  • $4 million 或以下: $38,100
  • $5 million 或以下: $50,800
  • $6 million 或以下: $63,500
  • $7 million 或以下: $76,200
  • $8 million 或以下: $88,900
  • $9 million 或以下: $101,600
  • $10 million 或以下: $114,300

一般上,你确认了属意的房产才需要向FIRB提交申请。通常若没有犯罪记录或被列入澳洲政府的黑名单,基本都会获得许可。

当然,你需要确保自己购置的房地产是符合当局的条规。

 

 

5. 房产搜寻

看中了心仪 的 房屋 后,切记要 和 其他 房子做比较,以便对 房子 的 价格 有更准确的了解。

通常上,每 个 贷款 经纪人所选的银行会进行房产估价。若 你 购买 的 房屋 位于银行认定的高风险邮编地址,那么估价有可能减低。在澳洲,房屋 贷款 数额将取决于估价,即房产准备结算时的估值;而不是根据签署合约上的购买价格。

记得,在 买 房 的 时候 选择当地需求高的区域。由于仅能出售给当地人或永久居民,在未来若你打算出售房屋 ,将较易脱手。

“选择当地人想要,而非你喜欢。”对于纯投资而言, 这 是 不败的定律。

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6. 签署合约

在签署合约前,你有权力要求合约全本,并请求你的solicitor 或 conveyancer 过目,看看是否需要加入任何附加条款。

通常最常见的条款是,注明交易取决于FIRB批准(“subject to FIRB approval” ),这保障你能在澳洲政府不批准 的 情况 下,取消该笔交易。

由于澳洲各州有 自己 的 房地产法律,因此需确保你的solicitor 或 conveyancer能提供专业的协助。

若是卖家允许“冷却期 Cooling off period”,你也可以缴纳定金和签署合约。因此,谨记随时寻求你的solicitor 或 conveyancer的协助,他们会让你知道购房前应该进行什么检查,和什么时候能安全地签署合约。

 

房地产 中介

7. 交换合约和支付定金

当你的贷款正式批准了之后,你的solicitor 或 conveyancer会让你知道什么时候能够交换合约。

而定金部分,通常为10%。

需注意的是,一旦你承诺购买,你将不能反悔。因此在签署合同和支付定金前,务必寻求法律建议。

 

8.获得FIRB的许可

上文提及,合约中注明取决于FIRB批准(“subject to FIRB approval” )的条款,且必须有30天让当局进行决策。

务必向你的法律咨询 conveyancer 或 solicitor确认合约上的条款,这样一来若是申请FIRB被拒 ,你也不会损失定金。

另外,在申请贷款时,你可能需要附上FIRB的批准许可。

 

9. 最终安排

在交换合约后,你可在本身conveyancer 或 solicitor的协助下,将副本发送给FIRB。

在贷款方面,你需要签署贷款提议文件的相关部分,并且寄回给银行。

在结算当天,也可对房产进行最终检查;若你无法亲身检查,可委任你的房产中介代劳。

 

10. 结算

“结算Settlement”是专有名词,指产业一家预备好并准备进行结算程序。

这步骤将由你的conveyancer或solicitor 、银行和贷款经纪人联合处理,无需买家在场也可。

房地产的产权将由你的贷款人保管,而钥匙则可向卖房中介或发展商索取。

 

上述步骤以新手的角度出发探讨,看起来容易,实际操作仍会依据现实情况而有所不同。

若你想投资澳洲房地产,不妨留下你的联系。


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