1 MIN READ10 ข้อที่ต้องใส่ใจก่อนลงทุนปล่อยเช่าบ้านและคอนโด

  1. ค่าเช่าที่คาดหวัง ต้องสอดคล้องกับตัวอสังหาฯและทำเล

ย่านสุขุมวิท–ผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นนักธุรกิจ พนักงานมีรายได้สูงและชาวต่างชาติ ดังนั้นโอกาสที่บ้านแถบนั้นจะได้ค่าเช่าเป็นหลักหมื่น ก็มีความเป็นไปได้สูง

บ้านย่านรังสิต หรือปทุมธานี–ผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นคนงานโรงงานหรือพนักงานทั่วไป โอกาสได้รับค่าเช่ารายเดือน จะถูกจำกัดอยู่เพียงแค่ไม่กี่พันบาท เท่านั้น

  1. ค่าเช่าที่คาดหวัง ต้องน้อยกว่าค่างวดในการผ่อนชำระ

ค่าเช่าบ้าน/คอนโดฯ ในแต่ละทำเลจะกำหนดได้สูงสุด เพียงไม่เกินค่างวดขั้นต่ำในการผ่อนซื้อ หากเกินกว่านั้น คนก็จะไม่เช่าบ้าน แต่หันไปซื้อบ้านแทน

ก่อนตัดสินใจซื้อ ควรต้องลงพื้นที่สำรวจดูว่าบ้านคอนโดฯ แถบนั้นขายกันราคาไหน ต้องผ่อนเดือนละเท่าไหร่เพื่อนำข้อมูลมาพิจารณาวิเคราะห์เปรียบเทียบดู

  1. ผลตอบแทนรายปีจากค่าเช่าสุทธิต้องสูงจูงใจ

ผลตอบแทนรายปีจากค่าเช่า(Rental Yield) ต้องสูงจูงใจ และมากกว่าอัตราผลตอบแทนในการลงทุนทั่วไป

  1. ทำเลดีและเด่นสุด

ต้องโดดเด่นสุดในพื้นที่ ซึ่งจะช่วยให้บ้าน มีมูลค่าเพิ่มในตัวเอง

ทำเลที่ดีกว่า มีผลช่วยให้ขายหรือปล่อยเช่าง่าย และมีโอกาสกำหนดค่าเช่า และราคาขายได้สูงขึ้น

  1. กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยได้วงเงินสูง

ยิ่งกู้ได้วงเงินสูงเท่าไหร่  ยิ่งใช้เงินลงทุนน้อยลง ซึ่งจะส่งผลให้อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนสูงขึ้นได้แบบก้าวกระโดด

ปัจจุบันมีบ้าน/คอนโดฯ จำนวนมาก โดยเฉพาะทรัพย์สินของสถาบันการเงิน ให้กู้ได้ถึง 100% ซึ่งเงื่อนไขลักษณะนี้ ช่วยให้สามารถลงทุนแบบจับเสือมือเปล่าได้

  1. แน่ใจว่าถือไว้ มีโอกาสเพิ่มค่าได้ดี

ไม่ใช่บ้านทุกหลัง/คอนโดฯ ทุกห้อง จะมีกำไรจากการเพิ่มค่าได้ เพราะการเพิ่มค่าขึ้นอยู่กับประเภทอสังหาฯ และทำเลเป็นสำคัญ

ห้องชุด มักมีข้อจำกัดเรื่องการเพิ่มค่าในระยะยาว เพราะที่ดินมีน้อย และตั้งอยู่ในทำเลที่เจริญสูงสุดอยู่แล้ว ขณะที่ตัวอาคารมีโอกาสเสื่อมโทรม จากการขาดการปรับปรุงและขาดการดูแลเอาใจใส่ได้ง่ายๆ

หากคิดจะลงทุนในห้องชุด  ควรต้องได้ผลตอบแทนเพิ่มชดเชยมูลค่าเพิ่มที่มีโอกาสหายไปในอนาคต เช่นปกติบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์  ได้ผลตอบแทนลงทุนปีละ 5% แต่กรณีห้องชุดอาจต้องได้เกินกว่า 8 % ถึงจะยอมรับได้

  1. แน่ใจว่าซื้อได้ต่ำกว่าราคาตลาด “ทำกำไรตั้งแต่ซื้อ”

“การทำกำไรตั้งแต่ตอนซื้อ” ช่วยลดความเสี่ยงได้

กฎทอง “ซื้อต่ำกว่าราคาตลาดอย่างน้อย 20%” หมายความว่า หักค่าธรรมเนียมและภาษีต่างๆ แล้ว ผู้ลงทุนสามารถทำกำไรได้ในทันที

แนวคิดแบบนี้ ปกติจะใช้ได้ผลดีกับบ้าน/คอนโดฯ มือสอง

  1. ลงทุนซื้อแล้วคืนทุนได้เร็ว

หลักคิดการเงิน “ยิ่งคืนทุนเร็วเท่าไหร่ ยิ่งดีเท่านั้น” เพราะหมายถึงความเสี่ยงในการลงทุนน้อยลง

พิจารณากระแสเงินสดที่ได้จากการลงทุน เปรียบเทียบกับเงินที่ต้องใช้ลงทุน (ดาวน์ + ค่าตกแต่ง)

ยังมีโอกาสได้ผลตอบแทนส่วนเพิ่มจากเงินต้นผ่อนที่จะได้กลับคืนมา และผลได้จากการประหยัดภาษีด้วย

 

  1. สามารถหาผู้จะเช่าหรือผู้จะซื้อได้ก่อนการตัดสินใจซื้อ

ช่วยให้บ้าน/คอนโดฯ มีความเสี่ยงในแง่การลงทุนลดลง และมีความน่าสนใจมากขึ้น

การมองหาผู้เช่าแต่เนิ่นๆ ตั้งแต่ก่อนซื้อ ช่วยให้ผู้ลงทุนทราบว่าใครคือผู้จะมาเช่า และทราบว่าค่าเช่าจะได้มากน้อยเพียงใด ?

  1. ต้องสามารถนำดอกเบี้ยมาลดหย่อนภาษีได้

สิทธิประโยชน์ที่สามารถนำดอกเบี้ยผ่อนบ้านมาลดหย่อนภาษีเงินได้ ถือเป็นผลตอบแทนรายปีที่น่าสนใจอย่างหนึ่งของการลงทุนบ้าน/คอนโดฯ

ปัจจุบันสามารถใช้หักเป็นค่าลดหย่อนภาษีได้สูงสุดถึง 100,000 บาท นั่นหมายความว่า ผู้จะได้สิทธิได้ค่าลดหย่อนเต็มเพดาน จะต้องลงทุนซื้อบ้าน/คอนโดฯ ราคาประมาณ 2 ล้านบาทต้นๆ และกู้ยืมในวงเงินประมาณ 1,800,000 บาท

กรณีใช้สิทธิลดหย่อนเต็มที่ สำหรับผู้เสียภาษีอยู่ในอัตรา 20% จะช่วยประหยัดภาษีลงได้ถึงปีละ 20,000 บาท

Credit อ.อนุชา กุลวิสุทธิ์

IQI เราเป็นทีมงานมืออาชีพที่พร้อมให้คำปรึกษาในด้านการซื้อขาย หรือลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทุกชนิด

ติดต่อเรา เรายินดีให้คำปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ฟรี !!!

  • This field is for validation purposes and should be left unchanged.

 

 

 

 

Related posts

KPKT sets smart city framework for Malaysia

Aliaa

The Advantages of Buying Vs Renting a home

Nabila

Why Shah Alam is becoming a popular choice among homebuyers?

Aliaa