10 ข้อที่ต้องใส่ใจก่อนลงทุนปล่อยเช่าบ้านและคอนโด

  1. ค่าเช่าที่คาดหวัง ต้องสอดคล้องกับตัวอสังหาฯและทำเล

ย่านสุขุมวิท–ผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นนักธุรกิจ พนักงานมีรายได้สูงและชาวต่างชาติ ดังนั้นโอกาสที่บ้านแถบนั้นจะได้ค่าเช่าเป็นหลักหมื่น ก็มีความเป็นไปได้สูง

บ้านย่านรังสิต หรือปทุมธานี–ผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นคนงานโรงงานหรือพนักงานทั่วไป โอกาสได้รับค่าเช่ารายเดือน จะถูกจำกัดอยู่เพียงแค่ไม่กี่พันบาท เท่านั้น

  1. ค่าเช่าที่คาดหวัง ต้องน้อยกว่าค่างวดในการผ่อนชำระ

ค่าเช่าบ้าน/คอนโดฯ ในแต่ละทำเลจะกำหนดได้สูงสุด เพียงไม่เกินค่างวดขั้นต่ำในการผ่อนซื้อ หากเกินกว่านั้น คนก็จะไม่เช่าบ้าน แต่หันไปซื้อบ้านแทน

ก่อนตัดสินใจซื้อ ควรต้องลงพื้นที่สำรวจดูว่าบ้านคอนโดฯ แถบนั้นขายกันราคาไหน ต้องผ่อนเดือนละเท่าไหร่เพื่อนำข้อมูลมาพิจารณาวิเคราะห์เปรียบเทียบดู

 

  1. ผลตอบแทนรายปีจากค่าเช่าสุทธิต้องสูงจูงใจ

ผลตอบแทนรายปีจากค่าเช่า(Rental Yield) ต้องสูงจูงใจ และมากกว่าอัตราผลตอบแทนในการลงทุนทั่วไป

  1. ทำเลดีและเด่นสุด

ต้องโดดเด่นสุดในพื้นที่ ซึ่งจะช่วยให้บ้าน มีมูลค่าเพิ่มในตัวเอง

ทำเลที่ดีกว่า มีผลช่วยให้ขายหรือปล่อยเช่าง่าย และมีโอกาสกำหนดค่าเช่า และราคาขายได้สูงขึ้น

 

  1. กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยได้วงเงินสูง

ยิ่งกู้ได้วงเงินสูงเท่าไหร่  ยิ่งใช้เงินลงทุนน้อยลง ซึ่งจะส่งผลให้อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนสูงขึ้นได้แบบก้าวกระโดด

ปัจจุบันมีบ้าน/คอนโดฯ จำนวนมาก โดยเฉพาะทรัพย์สินของสถาบันการเงิน ให้กู้ได้ถึง 100% ซึ่งเงื่อนไขลักษณะนี้ ช่วยให้สามารถลงทุนแบบจับเสือมือเปล่าได้

  1. แน่ใจว่าถือไว้ มีโอกาสเพิ่มค่าได้ดี

ไม่ใช่บ้านทุกหลัง/คอนโดฯ ทุกห้อง จะมีกำไรจากการเพิ่มค่าได้ เพราะการเพิ่มค่าขึ้นอยู่กับประเภทอสังหาฯ และทำเลเป็นสำคัญ

ห้องชุด มักมีข้อจำกัดเรื่องการเพิ่มค่าในระยะยาว เพราะที่ดินมีน้อย และตั้งอยู่ในทำเลที่เจริญสูงสุดอยู่แล้ว ขณะที่ตัวอาคารมีโอกาสเสื่อมโทรม จากการขาดการปรับปรุงและขาดการดูแลเอาใจใส่ได้ง่ายๆ

หากคิดจะลงทุนในห้องชุด  ควรต้องได้ผลตอบแทนเพิ่มชดเชยมูลค่าเพิ่มที่มีโอกาสหายไปในอนาคต เช่นปกติบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์  ได้ผลตอบแทนลงทุนปีละ 5% แต่กรณีห้องชุดอาจต้องได้เกินกว่า 8 % ถึงจะยอมรับได้

 

  1. แน่ใจว่าซื้อได้ต่ำกว่าราคาตลาด “ทำกำไรตั้งแต่ซื้อ”

“การทำกำไรตั้งแต่ตอนซื้อ” ช่วยลดความเสี่ยงได้

กฎทอง “ซื้อต่ำกว่าราคาตลาดอย่างน้อย 20%” หมายความว่า หักค่าธรรมเนียมและภาษีต่างๆ แล้ว ผู้ลงทุนสามารถทำกำไรได้ในทันที

แนวคิดแบบนี้ ปกติจะใช้ได้ผลดีกับบ้าน/คอนโดฯ มือสอง

  1. ลงทุนซื้อแล้วคืนทุนได้เร็ว

หลักคิดการเงิน “ยิ่งคืนทุนเร็วเท่าไหร่ ยิ่งดีเท่านั้น” เพราะหมายถึงความเสี่ยงในการลงทุนน้อยลง

พิจารณากระแสเงินสดที่ได้จากการลงทุน เปรียบเทียบกับเงินที่ต้องใช้ลงทุน (ดาวน์ + ค่าตกแต่ง)

ยังมีโอกาสได้ผลตอบแทนส่วนเพิ่มจากเงินต้นผ่อนที่จะได้กลับคืนมา และผลได้จากการประหยัดภาษีด้วย

 

  1. สามารถหาผู้จะเช่าหรือผู้จะซื้อได้ก่อนการตัดสินใจซื้อ

ช่วยให้บ้าน/คอนโดฯ มีความเสี่ยงในแง่การลงทุนลดลง และมีความน่าสนใจมากขึ้น

การมองหาผู้เช่าแต่เนิ่นๆ ตั้งแต่ก่อนซื้อ ช่วยให้ผู้ลงทุนทราบว่าใครคือผู้จะมาเช่า และทราบว่าค่าเช่าจะได้มากน้อยเพียงใด ?

  1. ต้องสามารถนำดอกเบี้ยมาลดหย่อนภาษีได้

สิทธิประโยชน์ที่สามารถนำดอกเบี้ยผ่อนบ้านมาลดหย่อนภาษีเงินได้ ถือเป็นผลตอบแทนรายปีที่น่าสนใจอย่างหนึ่งของการลงทุนบ้าน/คอนโดฯ

ปัจจุบันสามารถใช้หักเป็นค่าลดหย่อนภาษีได้สูงสุดถึง 100,000 บาท นั่นหมายความว่า ผู้จะได้สิทธิได้ค่าลดหย่อนเต็มเพดาน จะต้องลงทุนซื้อบ้าน/คอนโดฯ ราคาประมาณ 2 ล้านบาทต้นๆ และกู้ยืมในวงเงินประมาณ 1,800,000 บาท

กรณีใช้สิทธิลดหย่อนเต็มที่ สำหรับผู้เสียภาษีอยู่ในอัตรา 20% จะช่วยประหยัดภาษีลงได้ถึงปีละ 20,000 บาท

Credit อ.อนุชา กุลวิสุทธิ์

IQI เราเป็นทีมงานมืออาชีพที่พร้อมให้คำปรึกษาในด้านการซื้อขาย หรือลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทุกชนิด

ติดต่อเรา เรายินดีให้คำปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ฟรี !!!

 

 

 

 

Related posts

A Quick Guide To Residential Property Investment

Salwa

Where are Chinese property investors buying now? Why Thailand and Australia are booming, from Regal Azzura in Queensland to Bangkok’s The Livin Ramkhamhaeng

Salwa

OPR Increased to 2%: How Does This Affect Housing Loans?

Salwa