-
ค่าเช่าที่คาดหวัง ต้องสอดคล้องกับตัวอสังหาฯและทำเล
ย่านสุขุมวิท–ผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นนักธุรกิจ พนักงานมีรายได้สูงและชาวต่างชาติ ดังนั้นโอกาสที่บ้านแถบนั้นจะได้ค่าเช่าเป็นหลักหมื่น ก็มีความเป็นไปได้สูง
บ้านย่านรังสิต หรือปทุมธานี–ผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นคนงานโรงงานหรือพนักงานทั่วไป โอกาสได้รับค่าเช่ารายเดือน จะถูกจำกัดอยู่เพียงแค่ไม่กี่พันบาท เท่านั้น
-
ค่าเช่าที่คาดหวัง ต้องน้อยกว่าค่างวดในการผ่อนชำระ
ค่าเช่าบ้าน/คอนโดฯ ในแต่ละทำเลจะกำหนดได้สูงสุด เพียงไม่เกินค่างวดขั้นต่ำในการผ่อนซื้อ หากเกินกว่านั้น คนก็จะไม่เช่าบ้าน แต่หันไปซื้อบ้านแทน
ก่อนตัดสินใจซื้อ ควรต้องลงพื้นที่สำรวจดูว่าบ้านคอนโดฯ แถบนั้นขายกันราคาไหน ต้องผ่อนเดือนละเท่าไหร่เพื่อนำข้อมูลมาพิจารณาวิเคราะห์เปรียบเทียบดู
-
ผลตอบแทนรายปีจากค่าเช่าสุทธิต้องสูงจูงใจ
ผลตอบแทนรายปีจากค่าเช่า(Rental Yield) ต้องสูงจูงใจ และมากกว่าอัตราผลตอบแทนในการลงทุนทั่วไป
-
ทำเลดีและเด่นสุด
ต้องโดดเด่นสุดในพื้นที่ ซึ่งจะช่วยให้บ้าน มีมูลค่าเพิ่มในตัวเอง
ทำเลที่ดีกว่า มีผลช่วยให้ขายหรือปล่อยเช่าง่าย และมีโอกาสกำหนดค่าเช่า และราคาขายได้สูงขึ้น
-
กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยได้วงเงินสูง
ยิ่งกู้ได้วงเงินสูงเท่าไหร่ ยิ่งใช้เงินลงทุนน้อยลง ซึ่งจะส่งผลให้อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนสูงขึ้นได้แบบก้าวกระโดด
ปัจจุบันมีบ้าน/คอนโดฯ จำนวนมาก โดยเฉพาะทรัพย์สินของสถาบันการเงิน ให้กู้ได้ถึง 100% ซึ่งเงื่อนไขลักษณะนี้ ช่วยให้สามารถลงทุนแบบจับเสือมือเปล่าได้
-
แน่ใจว่าถือไว้ มีโอกาสเพิ่มค่าได้ดี
ไม่ใช่บ้านทุกหลัง/คอนโดฯ ทุกห้อง จะมีกำไรจากการเพิ่มค่าได้ เพราะการเพิ่มค่าขึ้นอยู่กับประเภทอสังหาฯ และทำเลเป็นสำคัญ
ห้องชุด มักมีข้อจำกัดเรื่องการเพิ่มค่าในระยะยาว เพราะที่ดินมีน้อย และตั้งอยู่ในทำเลที่เจริญสูงสุดอยู่แล้ว ขณะที่ตัวอาคารมีโอกาสเสื่อมโทรม จากการขาดการปรับปรุงและขาดการดูแลเอาใจใส่ได้ง่ายๆ
หากคิดจะลงทุนในห้องชุด ควรต้องได้ผลตอบแทนเพิ่มชดเชยมูลค่าเพิ่มที่มีโอกาสหายไปในอนาคต เช่นปกติบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ได้ผลตอบแทนลงทุนปีละ 5% แต่กรณีห้องชุดอาจต้องได้เกินกว่า 8 % ถึงจะยอมรับได้
-
แน่ใจว่าซื้อได้ต่ำกว่าราคาตลาด “ทำกำไรตั้งแต่ซื้อ”
“การทำกำไรตั้งแต่ตอนซื้อ” ช่วยลดความเสี่ยงได้
กฎทอง “ซื้อต่ำกว่าราคาตลาดอย่างน้อย 20%” หมายความว่า หักค่าธรรมเนียมและภาษีต่างๆ แล้ว ผู้ลงทุนสามารถทำกำไรได้ในทันที
แนวคิดแบบนี้ ปกติจะใช้ได้ผลดีกับบ้าน/คอนโดฯ มือสอง
-
ลงทุนซื้อแล้วคืนทุนได้เร็ว
หลักคิดการเงิน “ยิ่งคืนทุนเร็วเท่าไหร่ ยิ่งดีเท่านั้น” เพราะหมายถึงความเสี่ยงในการลงทุนน้อยลง
พิจารณากระแสเงินสดที่ได้จากการลงทุน เปรียบเทียบกับเงินที่ต้องใช้ลงทุน (ดาวน์ + ค่าตกแต่ง)
ยังมีโอกาสได้ผลตอบแทนส่วนเพิ่มจากเงินต้นผ่อนที่จะได้กลับคืนมา และผลได้จากการประหยัดภาษีด้วย
-
สามารถหาผู้จะเช่าหรือผู้จะซื้อได้ก่อนการตัดสินใจซื้อ
ช่วยให้บ้าน/คอนโดฯ มีความเสี่ยงในแง่การลงทุนลดลง และมีความน่าสนใจมากขึ้น
การมองหาผู้เช่าแต่เนิ่นๆ ตั้งแต่ก่อนซื้อ ช่วยให้ผู้ลงทุนทราบว่าใครคือผู้จะมาเช่า และทราบว่าค่าเช่าจะได้มากน้อยเพียงใด ?
-
ต้องสามารถนำดอกเบี้ยมาลดหย่อนภาษีได้
สิทธิประโยชน์ที่สามารถนำดอกเบี้ยผ่อนบ้านมาลดหย่อนภาษีเงินได้ ถือเป็นผลตอบแทนรายปีที่น่าสนใจอย่างหนึ่งของการลงทุนบ้าน/คอนโดฯ
ปัจจุบันสามารถใช้หักเป็นค่าลดหย่อนภาษีได้สูงสุดถึง 100,000 บาท นั่นหมายความว่า ผู้จะได้สิทธิได้ค่าลดหย่อนเต็มเพดาน จะต้องลงทุนซื้อบ้าน/คอนโดฯ ราคาประมาณ 2 ล้านบาทต้นๆ และกู้ยืมในวงเงินประมาณ 1,800,000 บาท
กรณีใช้สิทธิลดหย่อนเต็มที่ สำหรับผู้เสียภาษีอยู่ในอัตรา 20% จะช่วยประหยัดภาษีลงได้ถึงปีละ 20,000 บาท
Credit อ.อนุชา กุลวิสุทธิ์
IQI เราเป็นทีมงานมืออาชีพที่พร้อมให้คำปรึกษาในด้านการซื้อขาย หรือลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทุกชนิด
ติดต่อเรา เรายินดีให้คำปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ฟรี !!!